Emlak Haberleri

Alacağınız evin gerçek değerini bulmanın yolu!

22 Mayıs 2019 Alacağınız evin gerçek değerini bulmanın yolu!

Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak ödeyeceğiniz fiyat evin gerçek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı ödüyorsunuz?  Hesapkurdu.com'da yer alan habere göre istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını 2 farklı yöntem ile anlayabilirsiniz.

1- Aylık Kira Bedeline Göre Hesaplanabilir

2- Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslanabilir

1- Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi

Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.

Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul’da ise bu çarpanın ortalaması 212 ay. Bu rakamların bize anlattığı hikaye şudur: alacağınız evi eğer bir yatırım olarak görürseniz (ki bizce ev alım kararı birçok kişinin hayatında verdiği en büyük yatırım kararı) yatırdığınız paranın size geri dönme süresi yaklaşık 18 sene olacaktır. Tabi yüksek enflasyonlu bir ülke olduğumuz için arada kira artışı da olacaktır ama bu hesaplama yöntemi için kira artışı önemli bir faktör değil.

Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise şu: çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.

Genel olarak kabul gören süreler ise iş yerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.

2- Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi

Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir.

Aşağıda listelediğimiz özellikler, genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan özellikler:

Merkezi konumda bulunması

Ulaşım olanaklarının zengin olması

Yeni bina olması

Dairenin ışık alan (güney) cephede olması

Dairenin ön cephede yer alması

Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)

Binada asansör bulunması

Manzaraya sahip veya önünün açık olması

Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m²) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m² fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar.

Karşılaştırma yaparken kullanabileceğiniz en iyi yöntem benzer konum ve özelliklere sahip olan konutun birim metrekare (m²) fiyatını hesaplamak olacaktır. Böylece farklı büyüklüklerdeki evleri birbirleriyle karşılaştırabilirsiniz. Örneğin 200 bin TL fiyat biçilen 100 m² büyüklüğündeki bir dairenin birim m² fiyatı 200.000 TL/100 m² = 2.000 TL/m² olarak hesaplanabilir. Bunu almak istediğiniz benzer özellikli (misal: 150 m² büyüklüğünde) bir ev için kullanırken de 2.000 TL/m² * 150 m² = 300.000 TL hesabını yapabilirsiniz.

En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu 2 yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. 

projepedia.com

Evinizi biz bulalım!

  • img

    Projepedia.com teknolojisi ile binlerce seçenek arasından kendinize en uygun evi kolayca bulun ve bizimle iletişime geçin

  • img

    Danışmanlarımız ile birlikte çalışarak alternatifleri değerlendirin ve en uygun koşullarda ev sahibi olun.

  • img

    Projepedia.com'dan bu hizmeti hiç bir ücret ödemeden alın.

Projeden evinizi biz satalım

Evinizi satarken emlakçıya ödeyeceğiniz %3 komisyon yerine Projepedia.com'a sadece %1 ödersiniz.

Projepedia.com ile kazancınız

25.000TL
50.000 TL 2.500.000 TL

1.250.000 TL

(Evinizin degeri)

Hemen sizi arayalım!
wl
ld

ct